Aufstellung des Bebauungsplanes "Am Brücklein II", Gemarkung Karlburg;
Behandlung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit;
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Herr 1. Bürgermeister Hombach begrüßte Frau Klose vom Büro Wegner Stadtplanung zu diesem Tagesordnungspunkt.
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 28.07.2023 die Aufstellung des Bebauungsplanes "Am Brücklein II" in der Gemarkung Karlburg beschlossen.
Mit erfolgter Bekanntmachung des Beschlusses fand in der Zeit vom 24.02.2023 bis einschl. 31.03.2023 die Beteiligung der Öffentlichkeit mit öffentlicher Auslegung der Planentwürfe gem. § 3 Abs. 1 BauGB statt. Gleichzeitig wurden die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs.1 BauGB durchgeführt. Die Träger öffentlicher Belange hatten Gelegenheit bis 23.04.2021 ihre Stellungnahme abzugeben.
Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB
Am Verfahren wurden die Behörden, sonstige Träger öffentlicher Belange und sonstige Institutionen mit Schreiben vom 20.02.2023 gem. § 4 Abs. 1 BauGB unterrichtet und um Stellungnahme gebeten.
Beteiligt wurden:
- Regionaler Planungsverband Würzburg, Karlstadt
- Landratsamt Main-Spessart, Karlstadt
- Staatliches Bauamt, Würzburg
- Staatliches Gesundheitsamt Karlstadt, Karlstadt
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Würzburg
- Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken, Würzburg
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Würzburg
- Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München
- Bayerischer Bauernverband, Würzburg
- Bund Naturschutz e.V., Karlstadt
- Kreisbrandrat, Karlstadt
- Kreisheimatpfleger Büttner, Karlstadt
- Landratsamt Main-Spessart, Abfallwirtschaft, Karlstadt
- Energieversorgung Lohr-Karlstadt und Umgebung GmbH
- Stadtwerke Karlstadt, Karlstadt
- Deutsche Telekom Technik GmbH, Technik Niederlassung Süd, Schweinfurt
Keine Äußerungen innerhalb der Frist (31.03.2023), daher kann unterstellt werden, dass die Belange von der Planung nicht berührt werden:
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Würzburg
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, München
- Kreisbrandrat, Karlstadt
- Kreisheimatpfleger Büttner, Karlstadt
- Landratsamt Main-Spessart, Abfallwirtschaft, Karlstadt
Keine Anregungen und Bedenken wurden geäußert von
- Staatliches Bauamt, Würzburg
- Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken, Würzburg
Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange:
1. Regierung von Unterfranken, Höhere Landesplanungsbehörde, Würzburg
2. Regionaler Planungsverband Würzburg, Karlstadt
3. Landratsamt Main-Spessart, Karlstadt
4. Staatliches Gesundheitsamt Karlstadt, Karlstadt
5. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Würzburg
6. Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg
7. Bund Naturschutz e.V., Karlstadt
8. Energieversorgung Lohr-Karlstadt und Umgebung GmbH
9. Stadtwerke Karlstadt, Karlstadt
10. Deutsche Telekom Technik GmbH, Technik Niederlassung Süd, Schweinfurt
Regierung von Unterfranken vom 24.03.2023
Die Regierung von Unterfranken als höhere Landesplanungsbehörde hat in ihrer Eigenschaft als Träger öffentlicher Belange den im Betreff genannten Vorentwurf nach landesplanerischen Gesichtspunkten gemäß Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und dem Regionalplan der Region Würzburg (RP2) überprüft. Einwendungen haben sich dabei nicht ergeben.
Die Ausgleichsflächen werden lt. Begründung noch festgelegt und können daher erst im nächsten Verfahrensschritt geprüft werden. Hierzu erfolgt der Hinweis, dass Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, die nicht in unmittelbarem räumlichem Zusammenhang zwischen Eingriff und Ausgleich liegen, mit den Zielen der Raumordnung vereinbar sein müssen (vgl. § 1a Abs. 3 Satz 3 bzw. § 200 a Satz 2 BauGB).
Diese Stellungnahme ergeht ausschließlich aus der Sicht der Raumordnung und Landesplanung. Eine Prüfung und Würdigung sonstiger öffentlicher Belange ist damit nicht verbunden
Beschluss:
Es wird zur Kenntnis genommen, dass sich aus landesplanerischen Gesichtspunkten keine Einwendungen ergeben.
In der Entwurfsfassung ist die Ausgleichsfläche als Teilfläche der Fl.Nr. 30208, Gmkg. Wiesenfeld im Umfang von 1.092 m² dargestellt und die entsprechenden Maßnahmen unter Ziffer 7.3:" Externe Ausgleichsfläche" festgesetzt
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Regionaler Planungsverband vom 24.03.2023
Der im Betreff genannte Vorentwurf wurde nach regionalplanerischen Gesichtspunkten gemäß Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und dem Regionalplan der Region Würzburg (RP2) über-prüft. Einwendungen aus regionalplanerischer Sicht haben sich dabei nicht ergeben.
Die Ausgleichsflächen werden lt. Begründung noch festgelegt und können daher erst im nächsten Verfahrensschritt geprüft werden. Hierzu erfolgt der Hinweis, dass Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, die nicht in unmittelbarem räumlichem Zusammenhang zwischen Eingriff und Ausgleich liegen, mit den Zielen der Raumordnung vereinbar sein müssen (vgl. § 1a Abs. 3 Satz 3 bzw. § 200 a Satz 2 BauGB).
Beschluss:
In der Entwurfsfassung ist die Ausgleichsfläche als Teilfläche der Fl.Nr. 30208, Gmkg. Wiesenfeld im Umfang von 1.092 m² dargestellt und die entsprechenden Maßnahmen unter Ziffer 7.3:" Externe Ausgleichsfläche" festgesetzt.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Landratsamt Main-Spessart vom 31.03.2023
Städtebau/Bauleitplanung:
Aus Sicht des Städtebaus und der Bauleitplanung rundet die Planung zwar das Baugebiet gut ab, sie schließt auch zu den öffentlichen Flächen nachvollziehbar ab, aber in Anbetracht der noch offenen Flächen im benachbarten Baugebiet Brücklein stellt sich die Frage nach der Erforderlichkeit der Bauleitplanung, § 1 Abs. 3 BauGB. Die rot in der Begründung gekennzeichnete Bemerkung, dass der Bedarfsnachweis noch zur frühzeitigen Beteiligung vorgelegt wird, erschließt sich in Anbetracht der von der Stadt hier eingeholten Fachstellungnahmen nicht. Er fehlt und ist nachzuführen. In Anbetracht der auf der Städtischen Website noch angebotenen 7 Grundstücke am Steigweg, eines im Wurzgrund in Karlstadt stellt sich hier ein erhöhter und gut begründeter Argumentationsbedarf dar.
Mail vom 15.06.2023 zum ergänzten Bedarfsnachweis:
"Wie am 12.06.2023 telefonisch besprochen fehlen in der Begründung noch Aussagen, auf welchem Wege bzw. mit welchen Mitteln die Stadt Karlstadt gewährleisten will, dass die betroffenen Flächen auch wirklich kurzfristig einer Wohnbebauung zugeführt werden.
Die Stadt muss in der Lage sein, dies sicherzustellen, da ansonsten die Gefahr besteht, dass weitere neu ausgewiesene B-Plan-Flächen durch die Eigentümer "gehortet" werden, wie dies in bestehenden Bebauungsplänen teilweise leider der Fall ist. Dies widerspräche der allgemeinen Zielsetzung der bauplanungsrechtlichen Erforderlichkeit gem. § 1 Abs. 3 BauGB."
Es erschließt sich die Begrenzung der Maßzahlen (GRZ und GFZ), die unter den zulässigen Zahlen von 0,4 und 0,8 liegen, nicht. Es ist auch städtebaulich gerade in einer Gemeinde wie Karlstadt mit einem hohen Siedlungsdruck eine möglichst hohe Verdichtung anzustreben, um dem Flächenverbrauch Einhalt zu gebieten. Wir empfehlen daher, die Maßzahlen zu erhöhen. Es könnten an dieser Stelle im nordöstlichen Plangebiet auch drei Grundstücke entstehen.
Warum hat die Stadt im vorliegenden Entwurf nördlich der geplanten Erschließungsstraße keine Standorte für Garagen und Carports festgelegt, dies aber wohl für die südliche Fläche getan? Diese Flächen sind, darauf sei hingewiesen, bindend. Eine Befreiung beträfe die Grundzüge der Planung; in der Begründung aber wird darauf ausgeführt, dass auch in den überbaubaren Grundstücksflächen die Carports bzw. Garagen liegen können. Dann sollte die rote Linie als Vorschlag tituliert werden. In der Begründung sollte ausgeführt werden, warum die Stadt diesen Standort vorschlägt, wenn sie daran festhalten will.
Aus städtebaulichen Gründen sollte eine Firstrichtung festgesetzt werden. Die Gebäude befinden sich an exponierter Lage und die geplante Bebauung sollte das Gebiet abrunden. Hier wäre die Ausübung der gemeindlichen Planungshoheit sinnvoll.
Aufgrund der immer wieder sich ändernden Vorschriften im Abstandsflächenrecht bitten wir, die Ziffer 3 der Textlichen Festsetzungen ersatzlos entfallen zu lassen. So formuliert wie hier entfaltet sie keinerlei Rechtswirkung. Die Abstandsflächen werden hier dann durch die Baugrenzen mit den festgesetzten Höhen geregelt. Nur zwischen den beiden Grundstücken im Norden gilt 0,4 H. Wenn die Stadt das anders wollte, müsste sie mit erheblichem Begründungsaufwand die abweichenden Abstandsflächen regeln und darlegen. Da dies vermutlich nicht beabsichtigt ist und auch spätere Rechtsänderungen ggf. berücksichtigt sein sollten, sollte die Regelung zur Klarstellung entfallen.
Die Höheneinstellung der Gebäude sollte über Geländeschnitte konkretisiert werden, um die geplanten und für zulässig erachteten Auffüllungen und Abgrabungen sowie die Firsthöhen in Bezug zur geplanten Straße zu setzen.
Zu Punkt 7.2 der textlichen Festsetzungen wird aufgrund eines Bezugsfalles im Stadtgebiet vorgeschlagen, dass der letzte Nebensatz ergänzt wird ".Pultdächern parallel zur Dachfläche" ausgeführt wird.
Punkt 8.3 fehlt nach wie vor.
Immissionsschutz:
Die gem. § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB durchzuführende Umweltprüfung setzt u.a. eine Bestandsaufnahme des tatsächlichen Umweltzustandes voraus. Aufgrund der Tierhaltung auf dem Grundstück Fl.Nr. 3748/2 (Karlburg) sind im Plangebiet Immissionen v.a. in Form von Gerüchen zu erwarten. Weder die Begründung zum Bebauungsplan noch der Umweltbericht gehen bislang hierauf ein.
Es muss sichergestellt sein, dass im Plangebiet der gem. TA Luft Anhang 7 für allgemeine Wohngebiete geltende Geruchs-Immissionswert von 0,10 nicht überschritten wird. Bei dem Immissionswert handelt es sich um die relative Häufigkeit der Geruchsstunden bezogen auf ein Jahr.
Sofern auf dem o.g. Grundstück die Tierhaltung zulässig sein sollte und Bestandsschutz genießt, sind die hieraus resultierenden Umwelteinwirkungen mit in die Abwägungsüberlegungen einzubeziehen. Es wird darauf hingewiesen, dass allein der Verweis auf eine Duldung von Immissionen ohne konkrete Ermittlung dieser grundsätzlich nicht ausreichend ist.
Die Tierhaltung auf Fl.Nr. 3748/2 ist auch dann zu würdigen, wenn diese unzulässigerweise dort stattfinden sollte. Eine konkrete Ermittlung der Immissionsbelastung ist dann jedoch nicht erforderlich.
Es bedarf in jedem Fall Ergänzungen.
Im Übrigen bestehen gegen die Bauleitplanung aus Sicht des Immissionsschutzes keine Einwände.
Wasserrecht/Bodenschutz:
Aus Sicht des Wasserrechts und des Bodenschutzes wird die Stellungnahme nachgereicht.
Naturschutz
Es fehlen konkrete Aussagen zu einer externen Ausgleichsfläche. Deshalb ist eine abschließende naturschutzfachliche Stellungnahme nicht möglich.
Kreisabfallrecht:
Es bestehen keine Bedenken. Die Behälter, Abfallsäcke und Sperrabfall müssen jedoch am Übergang von der Straße "An der Höhe" in das neue Baugebiet abgestellt werden, da keine Wendemöglichkeit besteht.
Beschluss:
Zu Städtebau / Bauleitplanung
Der Hinweis bezieht sich auf eine ältere Version der Begründung. Der Bedarfsnachweis wurde nachgereicht und in der Mail vom 15.06.2023 dazu Stellung genommen.
Die auf der Website der Stadt Karlstadt angebotenen Grundstücke stehen derzeit nicht mehr zur Verfügung.
Der Bedarfsnachweis wurde nachgereicht.
Im Städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Karlstadt und dem Eigentümer der Fläche ist eine Bauverpflichtung innerhalb 5 Jahren nach Fertigstellung der Erschließungsanlagen enthalten. So stellt die Stadt Karlstadt sicher, dass die Baugrundstücke zeitnah bebaut werden.
Eine entsprechende Erläuterung wird in die Begründung aufgenommen.
Die Festsetzung der GRZ und GFZ wird, wie vom Fachbereich Städtebau / Bauleitplanung angeregt, mit 0,4 und 0,8 festgesetzt. Der Anregung wird somit entsprochen.
Die Festsetzung 4.2 lässt Garagen und Carports sowohl innerhalb der Baugrenzen als auch der festgesetzten Flächen für Garagen und Carports zu. Dem südlich liegenden Grundstück soll die Möglichkeit dem Bau einer Grenzgarage gegeben werden. Das nordöstliche Grundstück soll jedoch einen Abstand zur bestehenden Bebauung einhalten, so dass hier auf die Festsetzung einer Fläche für Garagen und Carports zur Grenze hin verzichtet wird. Eine Anordnung der Garage mit Orientierung zu den landwirtschaftlichen Wirtschaftswegen soll so verhindert werden.
Eine entsprechende Erläuterung wird in die Begründung aufgenommen.
Um für eine mögliche Nutzung solarer Energie die größtmögliche Flexibilität zuzulassen, wird bewusst auf die Festsetzung einer Firstrichtung verzichtet. Zudem sind aufgrund der Ecksituation des Gebietes unterschiedliche Gebäudeorientierungen und somit unterschiedliche Firstrichtungen vorstellbar.
Es ist keine abweichende Abstandsflächenregelung beabsichtigt. Die Stellungnahme wird so interpretiert, dass das LRA Main Spessart ohnehin die Abstandsflächenregelung nach Art. 6 BayBO anwendet, da die Voraussetzung des Art. 6 Abs. 5 Satz 2 (Vorrang von Festlegungen im Bebauungsplan) nicht gegeben sind. Daher entfällt die Festsetzung Nr. 3 (Abstandsflächen).
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans weist nur geringes Gefälle auf. In der Entwurfsfassung wird die Festsetzung zur Gebäudehöhe auf 9,00 m erhöht und der untere Bezugspunkt konkretisiert. Da noch keine Straßenplanung vorliegt und somit die Höheneinstellung der Straße noch nicht bekannt ist, wird auf einen Bezug zur Straße verzichtet.
Flachdächer sind nur auf Garage und Nebengebäuden mit einer maximales Dachneigung von 15° zulässig, daher ist nur dort eine aufgeständerte Anbringung zweckmäßig. Die Festsetzung wird unverändert beibehalten.
In der Entwurfsfassung ist die Ausgleichsfläche als Teilfläche der Fl.Nr. 30208, Gmkg. Wiesenfeld im Umfang von 1.092 m² dargestellt und die entsprechenden Maßnahmen unter Ziffer 7.3:" Externe Ausgleichsfläche" festgesetzt.
Zu Immissionsschutz:
Bei den auf dem benachbarten Grundstück abgestellten Pferden handelt es sich nicht um eine genehmigte Tierhaltung, sie genießt somit keinen Bestandsschutz. Die Fläche ist im FNP als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Der Schutz der Wohnnutzung des Bebauungsplans "Am Brücklein II" hat somit Vorrang vor der Tierhaltung, ggf. muss diese im Konfliktfall zurückgenommen werden.
In der Begründung wird eine entsprechende Erläuterung ergänzt.
Es wird zur Kenntnis genommen, dass aus Sicht des Immissionsschutzes keine Einwände bestehen.
Zu Wasserrecht / Bodenschutz:
Bis zum 07.09.2023 ist keine entsprechende Stellungnahme nachgereicht worden, so dass davon ausgegangen wird, dass die Belange des Fachbereichs Wasserrecht / Bodenschutz nicht berührt werden.
Zu Naturschutz:
In der Entwurfsfassung ist die Ausgleichsfläche als Teilfläche der Fl.Nr. 30208, Gmkg. Wiesenfeld im Umfang von 1.092 m² dargestellt und die entsprechenden Maßnahmen unter Ziffer 7.3:" Externe Ausgleichsfläche" festgesetzt.
Zu Kreisabfallrecht:
Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine Bedenken bestehen. Der Hinweis auf die Müllentsorgung an der Straße "An der Höhe" wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Landratsamt Main-Spessart, Gesundheitsamt vom 06.03.2023:
Mit dem Bauvorhaben besteht grundsätzlich Einverständnis. Aus den zur Verfügung gestellten Unterlagen geht hervor, dass das Plangebiet "Am Brücklein II" an die bestehende Bebauung anschließt.
Das Plangebiet soll an das bestehende öffentliche Trink- und Abwassersystem angeschlossen werden. Es ist dafür Sorge zu tragen, dass qualitativ einwandfreies und quantitativ ausreichend Trinkwasser zur Verfügung steht.
Vom geplanten Vorhaben ist kein festgesetztes Trinkwasserschutzgebiet für die öffentliche Trinkwasserversorgung betroffen.
Es liegen aktuell keine Hinweise auf Altlasten im betreffenden Gebiet vor. Sollten bei Bauarbeiten Hinweise auf Altlasten zu Tage treten, so sind Erkundungen und ggf. Sanierungen mit den zuständigen Fachbehörden auf Grundlage der Bodenschutzgesetzte abzustimmen.
Beschluss:
Es wird zur Kenntnis genommen, dass mit dem Vorhaben grundsätzlich Einverständnis besteht.
Die Leistungsfähigkeit des Kanalnetzes und die Qualität des Trinkwassers wird durch den Versorgungsträger sichergestellt.
Die Hinweise auf Altlasten werden zur Kenntnis genommen und ggf. im Rahmen der Umsetzung berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 13.03.2023:
Im Widerspruch zu den vorgelegten Unterlagen handelt es sich bei der Flurnummer 3768, Gemarkung Karlburg, nicht um intensiv genutztes Grünland. Die Fläche ist Ackerland mit einer Bodenzahl von 71 und Ackerzahl 68. Damit liegt sie weit über der durchschnittlichen Bonität des Landkreises Main-Spessart von 50.Sie wird derzeit extensiv genutzt.
Die von Ihnen angegebenen "Vorbelastungen der natürlichen Bodenpotentiale durch Verdichtungen und Umlagerungen" können wir weder erkennen noch bestätigen. Ob sich dadurch am Umfang der Ausgleichsflächen Änderungen ergeben, klären Sie bitte mit der Unteren Naturschutzbehörde.
Beschluss:
Gemäß saP-Gutachten des Büros ÖAW, Würzburg wurde im Eingriffsbereich Grünlandnutzung kartiert. Für die Bewertung des Eingriffs gemäß dem Leitfaden "Eingriffsregelung in der Bauleitplanung" macht es aber bei der vorliegenden Planung keinen Unterschied, ob Acker oder Grünlandnutzung vorliegt.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg vom 29.03.2023:
1. Wasserversorgung, Grundwasserschutz
Mit der vorliegenden Planung besteht grundsätzlich Einverständnis.
Von dem geplanten Vorhaben ist kein Trinkwasserschutzgebiet für eine Wassergewinnungsanlage für die öffentliche Trinkwasserversorgung betroffen.
Bei den beabsichtigten Bauvorhaben sind die Bodeneingriffe auf das erforderliche Minimum zu beschränken. Verschmutzungen des Grundwassers aufgrund der Bauarbeiten sind durch entsprechende Schutzmaßnahmen zu verhindern.
Durch die geplanten Versiegelungen ist mit einer lokalen Verschlechterung der Grundwasserneubildung, und somit mit negativen Auswirkungen für den Wasserhaushalt, zu rechnen. Die Flächenversiegelungen sind daher so gering wie möglich zu halten.
Die Öffentliche Trinkwasserversorgung soll durch den Anschluss an das bestehende Ortsnetz realisiert werden. Dabei ist auf eine mengen- und druckmäßig ausreichende Wasserversorgung zu achten. Inwieweit die bestehenden Anlagen ausreichend bemessen sind, die Trink-, Brauch- und Löschwasserversorgung sicherzustellen, ist vorab zu überprüfen.
Bei dem geplanten Vorhaben sind die Vorgaben des Allgemeinen Grundwasserschutzes (Anforderungen nach Wasserhaushaltsgesetz und Bayerischem Wassergesetz) zu beachten.
2. Abwasserbeseitigung, Gewässerschutz
Die abwassertechnische Erschließung soll an die bestehende Kanalisation der angrenzenden Bebauung über die Verlängerung des bestehenden Straßenanschlusses im Mischsystem erfolgen.
Es wird darauf verwiesen, dass im Hinblick auf § 55 (2) WHG die weitere abwassermäßige Erschließung grundsätzlich im Trennsystem vorgenommen werden sollte. Es handelt sich um eine geringfügige Arrondierung des bestehenden Wohngebiets um lediglich drei Bauplätze auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 3768 (Gemarkung Karlburg). Eine zwingende Erschließung im Trennsystem halten wir daher aus fachlicher Sicht für unverhältnismäßig.
Der vorliegende Bebauungsplan enthält darüber hinaus bereits unter den Hinweisen eine Handlungsempfehlung zum Umgang mit Niederschlagswasser (z.B. Anlage von Zisternen, Versickerung vor Ort). Im Fall einer erforderlichen wasserrechtlichen Erlaubnis wäre diese beim Landratsamt Main-Spessart als zuständiger Rechtsbehörde zu beantragen. Wir bitten dies insofern im Plan redaktionell zu berichtigen.
Die Vor-Ort-Versickerung stellt aus wasserwirtschaftlicher Sicht die favorisierte Lösung dar. Die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes stellt aber die Grundvoraussetzung für die Versickerung dar. Daher ist die Versickerungsfähigkeit des anstehenden Oberbodens zunächst anhand einer Baugrunduntersuchung zu bestimmen.
Zur Beurteilung der Erlaubnisfreiheit einer Versickerung wird auf das Programm "BEN" des LfU verwiesen (https://www.lfu.bayern.de/wasser/ben/index.htm).
Der Bebauungsplan enthält des Weiteren eine Festsetzung in Bezug auf eine Begrünung von Flach- und Pultdächern bei Nebengebäuden.
Über grünordnerische Festsetzungen wird des Weiteren die Durchgrünung des Baugebietes sowie die Flächenversiegelung minimiert (versickerungsfähige Beläge bei Zuwegen und Zufahrten).
Vorgenannte Maßnahmen zur weitergehenden hydraulischen Entlastung des Mischwasserkanals werden wasserwirtschaftlich begrüßt.
Bei der abwassertechnischen Erschließung ist sicherzustellen, dass das weiterführende Kanalnetz mit seinen Sonderbauwerken (z.B. Regenüberläufe, Regenüberlaufbecken) ausreichend leistungsfähig ist, um das anfallende Abwasser aufzunehmen. Insbesondere sollte geprüft werden, ob die vorgesehenen Maßnahmen in der aktuellen Kanalisationsplanung nach Flächenumgriff, Versiegelungsgrad und Abwasseranfall entsprechend berücksichtigt oder ob ggf. Anpassungen notwendig sind. Da es sich hier aber lediglich um die Errichtung von drei Bauplätzen handelt, wird nicht erwartet, dass das zusätzliche Abwasser eine merkliche Auswirkung auf das weiterführende Kanalnetz besitzt.
3. Oberflächengewässer und Überschwemmungsgebiete
Es sind weder Überschwemmungsgebiete noch Oberflächengewässer von der Planung betroffen.
4. Starkregen und Sturzfluten
Das Gelände ist von Südwesten nach Nordosten flach geneigt. Im Norden und Westen grenzen landwirtschaftliche Wirtschaftswege und dahinter landwirtschaftlich genutzte Flächen an.
Zum Schutz vor Oberflächenabfluss ("wild-abfließendes Wasser") infolge von Starkregenereignissen wurde ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen und damit der potentiellen Gefährdungslage im Sinne der Vorsorge Rechnung getragen.
5. Altablagerungen, Bodenschutz
Altlasten
Im Planungsbereich sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.
Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt wer-den, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde (Kreisverwaltungsbehörde) zu benachrichtigen (Mitteilungspflichten gem. Art. 1, 12 Abs. 2 BayBodSchG).
Bodenschutz
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB die Belange des Umweltschutzes und damit auch die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden zu berücksichtigen. Zur Durchführung der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 i. Verb. m. Anl. 1 Nr. 2a BauGB müssen die im Plangebiet vorkommenden Bodentypen benannt und deren natürliche Bodenfunktionen (§ 2 BBodSchG) bewertet werden. Dies ist im Umweltbericht erfolgt. Hinweise zum vorsorgenden Bodenschutz enthält der Plan jedoch nicht.
Vorschläge für Hinweise zum Plan:
Bei Erd- und Tiefbauarbeiten sind zum Schutz des Bodens vor physikalischen und stofflichen Beeinträchtigungen sowie zur Verwertung des Bodenmaterials die Vorgaben der DIN 18915 und DIN 19731 zu berücksichtigen.
Das Befahren von Boden ist bei ungünstigen Boden-, Witterungsverhältnissen und Wassergehalten möglichst zu vermeiden. Ansonsten sind Schutzmaßnahmen entsprechend DIN 18915 zu treffen.
Haufwerke von Oberboden und Unterboden dürfen nicht schädlich verdichtet und daher nicht befahren oder als Lagerflächen genutzt werden.
Der belebte Oberboden und ggf. der kulturfähige Unterboden sind zu schonen, getrennt abzutragen, fachgerecht zwischenzulagern, vor Verdichtung zu schützen und möglichst wieder einer Nutzung zuzuführen.
Soll Bodenmaterial i. S. d. § 12 BBodSchV zur Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht verwendet werden, sind die Anforderung des § 12 BBodSchV einzuhalten.
Beschluss:
Zu 1. Wasserversorgung, Grundwasserschutz
Es wird zur Kenntnis genommen, dass mit der Planung grundsätzlich Einverständnis besteht.
Die Hinweise auf Bodeneingriffe und Verschmutzung im Rahmen von Bauvorhaben des Grundwassers wird zur Kenntnis genommen. Sie betreffen jedoch nicht die Festsetzungen der Bauleitplanung, sondern werden im Rahmen der Erschließung und Umsetzung berücksichtigt.
Unter Ziffer 7.2 der textlichen Festsetzungen sind Festsetzungen zur Reduktion der Flächenversiegelung getroffen. Dem Hinweis wurde somit bereits entsprochen.
Die Hinweise auf die Trinkwasserversorgung werden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen jedoch nicht die Festsetzungen der Bauleitplanung, sondern werden im Rahmen der Erschließung und Umsetzung berücksichtigt.
Die Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes und des Bayerischen Wassergesetztes werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht berührt und sind generell einzuhalten.
Zu 2. Abwasserbeseitigung, Grundwasserschutz
Der Hinweis auf eine mögliche wasserrechtliche Erlaubnis wird zur Kenntnis genommen. Eine Berücksichtigung im Bebauungsplan wird als nicht erforderlich angesehen, da das WHG (und somit gff. Die Einholung einer wasserrechtlichen Erlaubnis) unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gilt.
Der Hinweis auf die Versickerung von Niederschlagswasser wird zur Kenntnis genommen. Er betrifft jedoch nicht die Festsetzungen der Bauleitplanung, sondern wird ggf. im Rahmen der Erschließung und Umsetzung berücksichtigt.
Die Hinweise zur Leistungsfähigkeit des Kanalnetzes werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Erschließungsplanung berücksichtigt.
Zu 5. Altablagerungen, Bodenschutz
Die Hinweise auf mögliche Altlastenfunde werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Bauausführung berücksichtigt.
Die Ziffer 5 der textlichen Hinweise wird entsprechend ergänzt. Der Anregung wird somit entsprochen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Bund Naturschutz in Bayern e. V. vom 22.03.2023:
Eine Stellungnahme ist uns aus Zeit-/Personalgründen derzeit nicht möglich, wir verweisen aber auf folgende Punkte:
- In dem Bebauungsplan werden einige grünordnerische Maßnahmen hinsichtlich Baumpflanzungen und Gartengestaltung vorgegeben. Die Einhaltung dieser Vorgaben sollte durch geeignete Maßnahmen sichergestellt werden.
Es ist von einer Kompensationsfläche von 1.092 m² die Rede, die seitens der Stadt Karlstadt nachgewiesen werden muss. In den Unterlagen wäre zu ergänzen, wo und wie das erfolgen soll.
Beschluss:
Die Einhaltung der Vorgaben wird durch die Stadt Karlstadt sichergestellt.
In der Entwurfsfassung ist die Ausgleichsfläche als Teilfläche der Fl.Nr. 30208, Gmkg. Wiesenfeld im Umfang von 1.092 m² dargestellt und die entsprechenden Maßnahmen unter Ziffer 7.3:" Externe Ausgleichsfläche" festgesetzt
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Die Energie vom 08.03.2023:
Gegen das o.g. Bauvorhaben bestehen unsererseits keine Einwände.
Die Stromleitung zur Erschließung der drei Bauplätze befinden sich bereits im Baufeld. Zur Umsetzungsplanung können Sie sich gerne mit uns in Verbindung setzen. Vor Baubeginn ist eine Einweisung vor Ort in unsere vorhandenen Versorgungsleitungen erforderlich.
Beschluss:
Es wird zur Kenntnis genommen, gegen das Vorhaben keine Einwände besteht.
Der Hinweis zur bestehenden Stromleitung wird zur Kenntnis genommen und wird im Rahmen der Erschließungsplanung berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Stadtwerke Karlstadt vom 31.03.2023:
Die Erschließung der geplanten 3 Grundstücke mit Wasser und Abwasser ist möglich. Inwieweit bei der Entwässerung z.B. eine Hebeanlage erforderlich werden könnte, kann hier keine Aussage getroffen werden.
Beschluss:
Der Hinweis auf die Sicherung der Erschließung wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Deutsche Telekom Technik GmbH vom 27.03.2023:
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben.
Zum Bebauungsplan "Am Brücklein II" nehmen wir wie folgt Stellung:
Am Rande des Geltungsbereiches befinden sich teilweise Telekommunikationslinien unseres Unternehmens (siehe beigefügten Bestandsplan). Dieser Bestandsplan ist nur für Ihre Planungszwecke bestimmt und darf nicht an Dritte weitergegeben werden.
Auf die vorhandenen, dem öffentlichen Telekommunikationsverkehr dienenden Telekommunikationslinien, ist grundsätzlich Rücksicht zu nehmen.
Diese Telekommunikationslinien sind sowohl in deren Bestand als auch in deren ungestörten Nutzung zu schützen. Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013; siehe ins-besondere Abschnitt 6, zu beachten.
Die Versorgung des Planbereiches unterliegt derzeit einer Prüfung durch die Telekom. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Entscheidung zur Versorgung treffen.
Zum Zweck der Koordinierung bitten wir um rechtzeitige Mitteilung von Maßnahmen, welche im Geltungsbereich stattfinden werden.
Beschluss:
Die Hinweise auf vorhandenen Telekommunikationsleitungen werden zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Erschließungsplanung erfolgt eine Abstimmung mit den Leitungsträgern.
In Ziffer 4 der textlichen Hinweise wird bereits auf das Merkblatt verwiesen, dem Hinweis wurde somit bereits entsprochen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Stellungnahmen der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde in Form einer Planauslage vom 24.02.2023 bis einschl. 31.03.2023 in der Stadtverwaltung Karlstadt sowie digital auf der Homepage der Stadt Karlstadt durchgeführt.
Es wurden folgende Anregungen, Bedenken und Hinweise vorgebracht:
Bürger 1 vom 29.03.2023:
Gegen den am 24.02.2023 veröffentlichten Entwurf des Bebauungsplans "Am Brücklein II" mit Begründung möchten wir folgende Einwendungen vorbringen und nachfolgend begründen, warum wir uns in unseren persönlichen Rechten beeinträchtigt fühlen:
1. Korrektur der Skizze
Die auf dem Bebauungsplanentwurf veröffentlichte Darstellung entspricht nicht den aktuellen Eigentumsverhältnissen bzw. Grundstücksgrenzen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 02.12.2022 haben wird den Grundstücksstreifen 3768/2 mit einer Fläche von 50 m² erworben und bitten deshalb um eine entsprechende Korrektur.
Im Flächennutzungsplan sowie in der Begründung zum Grünordnungsplan wurden die Darstellungen bereits angepasst.
2. Deklaration als private Grünfläche
Im Bebauungsplanentwurf sowie dem beigefügten Grünordnungsplan wird die Fläche 3768/2 als private Grünfläche ausgewiesen. Wir haben die Fläche zu baulandpreisen erworben und möchten sie deshalb auch vollumfänglich nutzen können. Der Weiteren ist die Verschmelzung der beiden Flurstücke 3744/12 und 3768/2 laut o.g. Notarvertrag bereits beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung in Lohr sowie beim Grundbuchamt beantragt. Dadurch werden die Flurstücke rechtlich vereinigt und stellen in Zukunft wirtschaftlich ein einheitliches Grundstück unter der laufenden Nummer 3744/12 dar.
3. Verkürzung des Baufensters auf dem anliegenden Grundstück
Zur Zeit unserer Bauplanung im Jahr 2010 wurde uns vom damaligen Bauamtsleiter mündlich versichert, dass mit unserem Grundstück das Baugebiet "Am Brücklein" endet und auch in Zukunft dort nicht erweitert wird, da für Karlburg andere Erweiterungsgebiete vorgesehen seien.
Im Vertrauen auf diese Aussage haben wir das Gebäude entgegen der damals vorgesehenen Baufenster gedreht und alle Wohnräume zum Nachbargrundstück ausgerichtet. Durch die Drehung sind wir sehr nah an die Grundstücksgrenze gerückt. Die Änderung wurde vom Bauamt begrüßt, da die Gebäude gegenüber auch parallel zur Straße geplant waren und sich so ein entsprechender Ortsrand ergab.
Jetzt führt die Baugebietserweiterung zu erheblichen Beeinträchtigungen unsererseits, was insofern ärgerlich ist, als dass man sich im Rahmen des Vertrauensschutzes eigentlich auf die Aussage eines städtischen Bauamtsleiters verlassen können sollte.
Nach dem Bekanntwerden des Erweiterungspläne haben wir uns im Bauamt am 14.02.2022 über die Vorplanung informiert. In den uns gezeigten Vorentwürfen / Planungsvarianten waren zwar die Gebäudeumrisse, nicht jedoch die jeweiligen Baufenster eingezeichnet. Auf Nachfrage wurde uns versichert, die Baufenster würden entsprechend eng um die eingezeichneten Gebäude gehalten. Der Abstand zu unserer bisherigen Grundstücksgrenze hätte in etwa 8 m betragen.
In der Bauausschusssitzung vom 11.10.22 wurde der Vorentwurf mit den entsprechenden Baufenstern präsentiert. Obwohl öffentlich versichert wurde, dass die Nachbarn einverstanden sind, entsprachen die Baufenster nicht dem, was vorher mit uns kommuniziert wurde, nämlich eng um die eingezeichneten Gebäude. Auch in der Begründung zum Bebauungsplan heißt es: "Die Baugrenzen sind großzügig gefasst, so dass innerhalb der Grundstücksparzellen die Ausrichtung und Lage des Wohngebäudes relativ frei gewählt werden kann", also konträr zu den uns gegenüber getroffenen Aussagen.
Das eingezeichnete Baufenster erlaubt einen Abstand zu unserer bisherigen Grundstücksgrenze von ca. 5,5m, was ein Abstandsverhältnis von 0,65 x h bedeutet. Auch wenn die Neuregelung der Abstandsgrenzen seit 2021 einen Abstand von 0,4 x h erlaubt, erbitten wir aufgrund des gebrochenen Vertrauensschutzes und den uns dadurch entstehenden Beeinträchtigungen das Baufenster so zu verkürzen, dass ein Abstandsverhältnis möglichst nah angelehnt an die alte Bauordnung von 1 x h ermöglicht wird, zumal die eingezeichneten Gebäude (Hauslänge ca. 11 m, Gargagenbreite ca. 6 m) ausreichend dimensioniert erscheinen.
Zusammenfassend bitten wir Sie, einer Einkürzung des Baufensters auf dem angrenzenden Grundstück zuzustimmen. Die zukünftigen Bauherren haben schließlich bei der Gestaltung ihres Gebäudes, Grundstücks und der Gartenanlage noch Handlungsspielraum, der bei uns leider nicht mehr gegeben ist.
Beschluss:
Zu 1. Korrektur der Skizze
Die Planzeichnung erfolgte auf der zur Zeit der Erstellung aktuellen Kartengrundlage. Die neue Grundstücksgrenze (erworbener Grundstücksstreifen) ist bereits als zeichnerischer Hinweis in die Planzeichnung aufgenommen. Die Grundkarte wurde in der Entwurfsfassung mit den neuen Grundstücksgrenzen und Flurnummern aktualisiert.
Zu 2. Deklaration als private Grünfläche
In der Planfassung zur öffentlichen Auslegung sowie in den auf der Homepage der Stadt Karlstadt zum Download zur Verfügung gestellten Unterlagen ist keine private Grünfläche dargestellt.
Die Darstellung als private Grünfläche stammt aus einem Zwischenstand der Planung und entspricht nicht der Vorentwurfsfassung für die Beteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 2 BauGB.
In den geltenden Planfassung ist die Fläche als Wohngebiet WA dargestellt, d.h. dem Hinweis wurde somit bereits entsprochen.
3. Verkürzung des Baufenstern auf dem anliegenden Grundstück
Der Geltungsbereich war zwar bisher nicht als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan dargestellt, der Verlauf der Straßentrasse im bestehenden Wohngebiet lässt jedoch bereits auf eine mögliche, spätere Erweiterung des Baugebiets schließen (Anschlussmöglichkeit). Die Absicht einer möglichen Arrondierung des bestehenden Baugebietes durch die Stadt Karlstadt ist also klar erkennbar.
Der kommunalen Planungshoheit kann nicht vorgegriffen werden, der Stadtrat kann also zu einem späteren Zeitpunkt die Ausweisung von Wohnbauflächen anders gewichten. Aus der Aussage aus dem Jahr 2010 leitet sich kein Rechtsanspruch ab.
Die ursprünglich geplante umfangreiche Erweiterung Karlburgs in Richtung Westen wurde im Rahmen der letzten Aktualisierung des Flächennutzungsplans im Sinne des Flächensparens zurückgenommen und dafür die bestehenden Baugebiete geringfügig arrondiert.
Das Nachbarrecht wird durch die gesetzlichen Abstandsflächen gewährleistet. Mit dem Erwerb eines 3 m breiten Streifens beträgt die Grundstücksfläche der Flurstücke 3744/12 und 3768/2 ca. 630 m², zur Baugrenze beträgt der geringste Abstand 9 m. Das angrenzende Grundstück im Erweiterungsbereich ist dagegen lediglich 448 m² groß, so dass eine Verringerung der überbaubaren Grundstücksfläche nicht gerechtfertigt ist.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Bürger 2 vom 31.03.2023:
1. Böschung
In der textlichen Festsetzung wird von einem Böschungsverhältnis von 1:2 gesprochen. Dies würde leider bedeuten, dass wir sehr viel geraden Platz verlieren würden und ein großer Teil des Grundstückes Hang wäre.
Wäre es möglich, das Böschungsverhältnis auf 1:0,75 zu reduziere, wenn zum Beispiel mit Natursteinen gearbeitet wird?
2. Weg - Grünfläche
Wäre es möglich, den Weg mit der Grünfläche zu tauschen? Laut unseren Informationen werden wir als erstes bauen und das Grundstück oberhalb erst in ein paar Jahren.
3. Straße
Wäre es möglich, die Straße 1 m länger zu machen. Damit es möglich ist, rückwärts aus der Garage problemlos zu fahren?
Beschluss:
Zu 1. Böschung
Ziel der Festsetzung ist es, Stützmauern und Abfangungen gegenüber dem natürlichen Gelände zu reduzieren, unabhängig von der Ausführung bzw. der verwendeten Materialien der Abfangung. Zudem beträgt der Höhenunterschied maximal 1 m, so dass die Böschung maximal 2 m in Anspruch nimmt.
Zu 2. Weg - Grünfläche
Aufgrund der Vereinbarungen im Rahmen des städtebaulichen Vertrags besteht für alle Grundstücke eine Bauverpflichtung, so dass von einer zügigen Bebauung auszugehen ist.
Fußweg und Grünfläche dienen einer möglichen späteren Straßenanbindung. Hierzu ist eine Ausrundung notwendig, die nun als Verkehrsbegleitgrün dargestellt wird. Der gerade geführte Fußweg erlaubt später einen flexibleren Umgang mit der Ausrundung, zudem dient er auch der fußläufigen Erschließung des nördlichen Grundstücks.
Zu 3. Straße
Um die Versieglung des Bodens auf das notwendige Maß zu beschränken, wird der Straßenraum nur für die erforderliche Nutzung dimensioniert. Bei einer Straßenbreite von 6,0 m ist ein Ausparken aus dem Grundstück problemlos möglich. Zusätzlich besteht ein Stauraum vom mindestens 3 m, der durch die Anordnung der Garage noch vergrößert werden kann.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | |
Persönlich beteiligt: |
Herr Köhler stellte den Antrag, das Baufenster um 1 m im nördlichen Bereich des Bebauungsplanes zu kürzen.
Herr 1. Bürgermeister Hombach ließ über folgenden Beschussvorschlag abstimmen:
Beschlussvorschlag:
Das Baufenster wird im nördlichen Bereich des Bebauungsplanes um 1 m gekürzt.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: | 3 |
Nein-Stimmen: | 7 |
Persönlich beteiligt: |
Der Bau-, Umwelt-, Land- und Forstwirtschaftsausschuss billigte einstimmig den Entwurf des Bebauungsplanes "Am Brücklein II" vom 14.11.2023 und die dazugehörige Begründung vom 14.11.2023.
Die Verwaltung wird beauftragt, nach Einarbeitung der vorausgehenden Änderungen, in Zusammenarbeit mit dem Büro Wegner Stadtplanung die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
Ja-Stimmen: | 10 |
Nein-Stimmen: | 0 |
Persönlich beteiligt: | 0 |
Stadtverwaltung KarlstadtZum Helfenstein 2, 97753 Karlstadt
Tel.: 09353 7902-0
E-Mail: info@karlstadt.de